전세 안전진단(전세가율) 계산기
시세와 보증금, 근저당만 넣으면 전세가율·HUG 보증한도·시세 하락 시 여력을 한 번에 봅니다.
시세가 떨어지면
| 시세 시나리오 | 전세가율 / 여유 |
|---|---|
| 현재 | - |
| −10% | - |
| −20% | - |
전세가율 =
전세 보증금 ÷ 매매 시세 × 100HUG 보증한도 =
주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위 채권담보 여유 =
보증한도 − 전세 보증금 (0원 미만이면 보증 가입 불가)
전세가율은 참고 지표입니다. 실제 위험은 선순위 채권 + 다른 세입자 보증금 + 시세 하락이 겹칠 때 커집니다. 등기부등본 갑구(권리침해)·을구(근저당)와 전입세대확인서를 계약 전에 반드시 확인하세요.
청약 가점 간이 체크
무주택기간·부양가족수·청약통장 가입기간 세 항목, 84점 만점입니다.
무주택기간 — 1년 미만 2점, 1년 이상은
2 + 2 × 년수, 15년 이상 32점부양가족수 — 0명 5점부터 1명당 5점, 6명 이상 35점
가입기간 — 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 1년 이상은
2 + 년수, 15년 이상 17점
배우자 통장 가입기간의 50%에 해당하는 점수를 최대 3점까지 더할 수 있습니다(합산 상한 17점). 미성년 가입기간은 최대 5년까지만 인정되고, 2023년 12월 31일 이전 기간은 그중 2년만 인정됩니다. 실제 가점은 청약홈 「청약자격확인」의 주택소유확인·청약통장 가입내역으로 확정하세요.
숫자로 보는 예시
- 시세 3억 · 보증금 2.1억 · 선순위 0 → 전세가율 70.0%(주의 구간), HUG 한도 2.7억 → 가입 가능, 여유 6,000만원. 시세가 20% 떨어지면 전세가율 87.5%로 위험 구간에 들어갑니다.
- 시세 3억 · 보증금 2.1억 · 근저당 6,000만원 → 한도 2.1억으로 줄어 여유 0원. 보증금을 1원도 올릴 수 없는 상태입니다.
- 시세 3억 · 보증금 2.8억 → 전세가율 93.3%. HUG 한도(2.7억)를 넘어 보증 가입 불가입니다.
- 무주택 3년 · 부양가족 2명 · 통장 5년 → 8점 + 15점 + 7점 = 30점(84점 만점)
이 계산기가 쓰는 기준 (2026년)
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 전세가율 위험 구간 | 70% 미만 안정 · 70~80% 주의 · 80% 이상 위험 |
| HUG 담보인정비율 | 주택가격의 90% |
| HUG 보증한도 | 주택가격 × 90% − 선순위 채권 |
| 선순위 채권 한도 | 주택가액(주택가격×90%)의 60% 이내 |
| 보증 대상 보증금 | 수도권 7억 · 그 외 5억 이하 |
| 청약 가점 | 무주택 32 + 부양가족 35 + 통장 17 = 84점 |
공시가격 기준으로 볼 때의 126%
HUG가 주택가격을 공시가격으로 정하는 경우 공시가격의 140%를 적용하고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱합니다. 140% × 90% = 126%라서, 흔히 말하는 “공시가격 126%” 안에 보증금과 선순위 채권 합계가 들어와야 합니다. 아파트·오피스텔은 KB시세나 한국부동산원 시세가 먼저 적용되므로 공시가격 126%를 그대로 대입하면 계산이 틀립니다.
근거: 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 상품 안내(2026년 확인), 주택공급에 관한 규칙 별표1(가점제 적용기준), 청약홈 가점 계산기. 전세가율 구간은 업계·금융권에서 통용되는 참고 기준이며 법정 기준이 아닙니다.
자주 묻는 질문
전세가율 몇 %부터 위험한가요?
업계에서는 80%를 넘으면 위험, 70~80%는 주의로 봅니다. 다만 전세가율만으로 판단하지 말고 선순위 채권(근저당)과 다른 세입자 보증금, 시세 하락 가능성을 함께 보세요. 근저당이 있으면 전세가율이 같아도 위험이 훨씬 큽니다.
보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세'는 어떻게 걸러내나요?
시세에서 선순위 채권과 내 보증금을 뺀 금액이 남지 않으면 경매로 넘어갔을 때 회수할 돈이 없습니다. 이 계산기의 '담보 여유'가 0원 이하이거나, 시세 −20% 시나리오에서 마이너스가 되면 위험 신호입니다.
HUG 전세보증금반환보증은 아무나 가입되나요?
아닙니다. 전입신고와 확정일자, 계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통한 계약, 보증금과 선순위 채권 합계가 주택가격의 90% 이내, 선순위 채권이 주택가액의 60% 이내, 갑구에 권리침해가 없을 것 등 요건을 모두 충족해야 합니다. 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
청약 가점 84점은 어떻게 나오나요?
무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점을 더한 값입니다. 부양가족 배점이 가장 커서, 같이 사는 가족 구성이 점수를 크게 바꿉니다.
계산한 가점과 청약홈 점수가 다릅니다.
무주택기간 기산일(만 30세 또는 혼인신고일), 부양가족 인정 범위(3년 이상 등재, 미혼 자녀, 주택 소유 직계존속 제외), 청약통장 인정 가입일이 개인 사정에 따라 달라지기 때문입니다. 실제 신청 전 청약홈 청약자격확인에서 조회한 값을 쓰세요.
다른 무료 계산기
계산 결과를 장부·신고·지급 대장으로 남길 때는 준규마켓 실무 템플릿 50종 카탈로그의 엑셀·노션 서식을 쓰고, 기준과 계산 예시는 실무 가이드 10편에서 확인하세요.
맨 위로 ↑ · 이 페이지의 계산기는 무료이며, 어떤 결제도 이 페이지에서 이뤄지지 않습니다.