전월세 계산기 3종 — 전환율·중개보수·월세 공제
전세를 반전세로 바꿀 때 받을 수 있는 월세 상한(전월세 전환율), 계약 전에 낼 중개보수(복비) 상한, 연말정산에서 돌려받는 월세 세액공제액을 한 페이지에서 계산합니다. 입력한 값은 어디로도 전송되지 않습니다.
① 전월세 전환율 계산기 — 전세 ↔ 월세
보증금 일부를 월세로 돌릴 때 받을 수 있는 월세 상한과, 반대로 월세 조건을 전세로 환산한 금액을 계산합니다. 제시받은 조건이 법정 상한을 넘는지도 바로 확인됩니다.
월세 =
(전세 보증금 − 바뀐 뒤 보증금) × 전환율 ÷ 12 ·
전세 환산액 = 바뀐 뒤 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율제시 조건 전환율 =
월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 바뀐 뒤 보증금) × 100 ·
법정 상한 = min(연 10%, 기준금리 + 연 2.0%p)
법정 전환율 상한은 이미 계약이 있는 임차인의 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 새 임차인과 맺는 신규 계약은 시장 시세로 정해지므로 상한이 강제되지 않습니다. 상한을 넘는 약정은 임차인에게 불리한 부분이 효력이 없고, 이미 더 낸 차임은 반환을 청구할 수 있습니다.
② 부동산 중개보수(복비) 계산기
주택·주거용 오피스텔·상가의 매매와 임대차에서 낼 수 있는 중개보수 상한을 구간별 요율표로 계산합니다. 월세는 보증금에 월세를 환산해 거래금액을 만듭니다.
중개보수 상한 =
거래금액 × 상한요율 (한도액이 있는 구간은 min(계산값, 한도액))월세 거래금액 =
보증금 + 월세 × 100 → 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70부가세 =
중개보수 × 과세유형별 세율(일반 10% · 간이 4% · 없음 0%) · 한쪽 합계 = 중개보수 + 부가세
요율표는 상한입니다. 실제 중개보수는 상한 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하고, 한도액은 한쪽(매도인·매수인, 임대인·임차인 각각)이 낼 수 있는 최대 금액입니다. 주택 요율은 국토교통부령 범위에서 시·도 조례로 정하므로(부산광역시 조례도 같은 구간) 지역 조례를 확인하세요.
③ 월세 세액공제 계산기 — 연말정산 환급액
총급여와 월세액만 넣으면 공제율·한도를 적용한 예상 세액공제액과, 지방소득세까지 줄어드는 효과를 계산합니다.
공제대상 월세 =
min(연간 월세액, 1,000만원) ·
세액공제액 = 공제대상 월세 × 공제율(총급여 5,500만원 이하 17% · 8,000만원 이하 15%)지방소득세까지 줄어드는 효과 =
세액공제액 × 1.1 · 표준세액공제를 포기하면 세액공제액 − 13만원이 순이득
세액공제는 낸 세금에서 직접 빼는 방식이라, 실제 환급액은 결정세액 한도 안에서 정해집니다. 월세를 현금영수증(주택임차료)으로 발급받아 두면 요건을 못 채웠을 때 신용카드 등 소득공제로 돌릴 수 있습니다.
계산 뒤에 쓰는 준규마켓 서식
복비와 세액공제는 금액을 확인하는 것으로 끝나지 않습니다. 계약 전 점검과 연말정산 자료로 남겨야 다음 계약·다음 정산에서 그대로 씁니다.
숫자로 보는 예시
- 전세 3억 → 보증금 1억 + 월세 (법정 상한 5.00%, 기준금리 3.00% + 2.0%p)
월세로 바뀌는 금액 2억원 × 5.00% ÷ 12 = 833,333원(연 1,000만원). 갱신 전 월세가 90만원이었다면 5% 증액 상한은 945,000원이라, 이 조건은 증액 상한도 넘지 않습니다. - 갱신 때 "보증금 1억 + 월세 100만원"을 제안받았다면 (기존 전세 3억)
제안 조건의 전환율은 1,200만원 ÷ 2억원 = 6.00%로 법정 상한 5.00%를 1.00%p 넘습니다. 상한 기준 월세는 833,333원이므로 초과분 166,667원(연 200만원)은 효력이 없습니다. - 보증금 5,000만원 + 월세 100만원을 전세로 환산 (전환율 5.00%)
월세 1,200만원 ÷ 5.00% = 2억 4,000만원 + 보증금 5,000만원 = 2억 9,000만원. 주변 전세 시세가 2억 9,000만원보다 낮다면 같은 집을 월세로 사는 조건이 상대적으로 비쌉니다. - 아파트 매매 6억원 (주택 매매 0.4% 구간, 한도액 없음)
중개보수 상한 240만원 + 일반과세 부가세 24만원 = 264만원(매도인·매수인 각각), 쌍방 합계 528만원. 간이과세 사무소(부가세 4%)면 249만 6,000원입니다. - 전세 3억원 (주택 임대차 1억~6억 0.3% 구간)
중개보수 상한 90만원 + 부가세 9만원 = 99만원(임대인·임차인 각각)입니다. - 보증금 500만원 + 월세 40만원 (5천만원 미만이라 월세 × 70 적용)
거래금액 = 500만원 + 2,800만원 = 3,300만원 → 0.5% = 16만 5,000원. 한도액 20만원 안에 들어가므로 부가세 10%를 더해 181,500원입니다. - 총급여 4,000만원 · 월세 60만원
연 720만원 전액이 공제대상 → 17% = 122만 4,000원, 지방소득세까지 134만 6,400원이 줄어듭니다. - 총급여 6,500만원 · 월세 100만원
연 1,200만원 중 한도 1,000만원만 공제 → 15% = 150만원, 지방소득세 포함 165만원입니다.
예시는 이 페이지의 계산식으로 그대로 계산한 값입니다. 실제 금액은 지역 조례·계약 조건·다른 공제와 회사가 원천징수한 세액에 따라 달라집니다.
이 계산기가 쓰는 기준 (2026년 11월 확인)
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 한국은행 기준금리 | 연 3.00% (2026.8.27 인상, 10.22 동결) |
| 법정 전월세 전환율 | min(연 10%, 기준금리 + 연 2.0%p) = 연 5.00% |
| 차임·보증금 증액 상한 | 약정 금액의 20분의 1(5%), 증액 후 1년 내 재청구 불가 |
| 상가 전환율 상한 | min(연 12%, 기준금리의 4.5배) = 연 12.00% |
| 월세 세액공제 | 총급여 8,000만원 이하, 연 1,000만원 한도, 17% / 15% |
| 중개보수 부가세 | 일반과세 10% · 간이과세 4%(부가가치율 40% × 10%) |
주택 매매·교환 중개보수 상한요율
| 거래금액 | 상한요율 / 한도액 |
|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.6% · 25만원 |
| 5,000만~2억원 | 0.5% · 80만원 |
| 2억~9억원 | 0.4% |
| 9억~12억원 | 0.5% |
| 12억~15억원 | 0.6% |
| 15억원 이상 | 0.7% |
주택 임대차 등(매매·교환 외) 중개보수 상한요율
| 거래금액 | 상한요율 / 한도액 |
|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.5% · 20만원 |
| 5,000만~1억원 | 0.4% · 30만원 |
| 1억~6억원 | 0.3% |
| 6억~12억원 | 0.4% |
| 12억~15억원 | 0.5% |
| 15억원 이상 | 0.6% |
주택 외 중개보수 상한요율
| 대상 | 상한요율 |
|---|---|
| 주거용 오피스텔 매매·교환 (85㎡ 이하 등 요건) | 0.5% |
| 주거용 오피스텔 임대차 | 0.4% |
| 그 밖의 오피스텔·상가·토지 (매매·임대차) | 0.9% 이내 협의 |
주택 중개보수는 「공인중개사법 시행규칙」 별표 1의 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다. 부산광역시 조례(2022.2.16. 시행)도 위 구간과 같습니다. 월세 계약의 거래금액은 보증금에 월차임의 100배를 더하고, 그 금액이 5,000만원 미만이면 70배로 다시 계산합니다(같은 규칙 제20조 제5항).
근거: 주택임대차보호법 제7조·제7조의2 및 같은 법 시행령 제9조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조, 공인중개사법 제32조 및 같은 법 시행규칙 제20조·별표 1·별표 2, 부가가치세법 제63조 및 같은 법 시행령 제111조, 조세특례제한법 제95조의2(월세 세액공제), 한국은행 기준금리(2026.10.22 통화정책방향). 월세 세액공제 한도·공제율은 2027년부터 확대하는 개편안이 논의 중이므로 연말정산 전 국세청 안내를 확인하세요.
자주 묻는 질문
법정 전월세 전환율 5%는 어떤 경우에 적용되나요?
이미 계약한 임차인의 보증금 전부나 일부를 월세로 바꿀 때, 또는 갱신하면서 조건을 바꿀 때 적용됩니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조가 연 10%와 기준금리+2%p 중 낮은 비율을 넘지 못하게 정하고 있어, 기준금리 3.00%인 지금은 연 5.00%가 상한입니다. 새 임차인과 처음 맺는 신규 계약은 시세로 정하므로 이 상한이 강제되지 않습니다.
5% 상한을 넘겨 월세를 받으면 어떻게 되나요?
임차인에게 불리한 부분은 효력이 없습니다(같은 법 제10조). 상한을 넘겨 낸 차임은 반환을 청구할 수 있고(제10조의2), 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 상담을 받을 수 있습니다. 계약서에 적힌 금액이 곧 유효한 금액은 아닙니다.
중개보수에서 말하는 한도액은 무엇인가요?
한쪽(매도인·매수인, 임대인·임차인 각각)이 낼 수 있는 최대 금액입니다. 5,000만~2억원 매매는 0.5%지만 한도액이 80만원이라 1억 8,000만원 거래는 계산값 90만원이 아니라 80만원까지만 낼 수 있습니다. 두 사람이 각각 내므로 쌍방 합계는 두 배가 됩니다.
중개보수에 부가세를 꼭 10% 더 내야 하나요?
중개사무소의 과세유형에 따라 다릅니다. 일반과세자는 중개보수의 10%를 부가세로 청구할 수 있고, 간이과세자는 실제 부담이 4%(부가가치율 40% × 10%) 수준이어서 10%를 요구하면 초과수수 문제가 될 수 있습니다. 홈택스 사업자등록 상태조회에서 과세유형을 확인할 수 있습니다.
월세 세액공제는 누가 받을 수 있나요?
총급여 8,000만원 이하(종합소득금액 7,000만원 이하)인 무주택 세대의 세대주이고, 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택(주거용 오피스텔·고시원 포함)에 살면서 임대차계약서 주소로 전입신고를 한 경우입니다. 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않으면 요건을 갖춘 세대원도 받을 수 있습니다.
월세 공제를 받으면 다른 공제는 못 받나요?
표준세액공제(근로소득자 13만원)는 다른 세액공제를 하나도 받지 않을 때만 적용되므로, 월세 세액공제를 받으면 표준세액공제는 받을 수 없습니다. 이 계산기의 '표준세액공제 13만원 포기'를 체크하면 그만큼을 뺀 순이득이 나옵니다.
놓친 연도의 월세 공제도 돌려받을 수 있나요?
국세청 경정청구로 5년 이내에 돌려받을 수 있습니다. 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 월세 이체 내역을 갖추고 홈택스에서 경정청구를 하면 됩니다. 월세를 현금으로 냈다면 이체 내역이나 현금영수증이 증거가 됩니다.
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계산값을 실제 신고·정산·지급에 적용할 때 기준이 되는 준규마켓 실무 가이드입니다. 계산기와 같은 2026년 요율·법령으로 작성했습니다.
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계산 결과를 장부·신고·지급 대장으로 남길 때는 준규마켓 실무 템플릿 50종 카탈로그의 엑셀·노션 서식을 쓰고, 기준과 계산 예시는 실무 가이드 38편에서 확인하세요.
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